Jak ominąć pośrednika nieruchomości

lut 21, 2020 · Time 13 min. czytania

Pytanie, jak ominąć pośrednika nieruchomości, wpisane w wyszukiwarkę zwraca prawie 20 tys.wyników. Może to oznaczać, że praca pośredników, dla wielu osób wciąż sprowadza się tylko do pobrania przez nich prowizji za udostępnienie adresu nieruchomości.
Czy tak jest naprawdę? Czy kupno lub sprzedaż nieruchomości są naprawdę takie proste, że nie wymagają pomocy fachowca?

W tym artykule postaramy się przybliżyć:

  • Jakie kroki są przed Tobą, jeśli chcesz kupić lub sprzedać mieszkanie bez pośredników.
  • Czym się różni sprzedaż nieruchomość bezpośrednio od tej ze wsparciem agencji.
  • Za co faktycznie płaci się prowizję agencji nieruchomości.

Żeby nie być gołosłownym, podpowiemy też kilka sposobów, jak samodzielnie sprzedać/kupić mieszkanie i ominąć pośrednika nieruchomości.

Kupię mieszkanie bez pośredników

Po pierwsze, dość trudno będzie w ogóle znaleźć takie ogłoszenie. To nie jest przypadek. Dla większości z nas, zarówno kupno, jak i sprzedaż mieszkania, nie jest przecież codzienną sprawą. Przeważnie będzie to pierwszy i ostatni raz. Trudne więc są nie tylko kwestie formalne, techniczne i organizacyjne, ale również istnieje duże ryzyko, że przegapimy coś istotnego, albo zaniedbamy ważny obowiązek.

Ale załóżmy, że podejmujesz wyzwanie i w końcu znajdujesz taką ofertę. Niestety na żywo okazuje się, że to jednak nie to. Szukasz więc dalej, przeczesujesz portale z ogłoszeniami,  pytasz znajomych, rozglądasz się, czy gdzieś nie wisi ogłoszenie. Trwa to długo, ale w końcu jest! Tym razem sukces! Mieszkanie spełnia Twoje oczekiwania.
Postanawiasz je kupić.

Od czego zacząć?

  • Sprawdź stan prawny nieruchomości. Sprzedający powinien Ci udostępnić numer księgi wieczystej. Upewnij się, czy jest na pewno jest właścicielem tej nieruchomości oraz, czy nie ma innych współwłaścicieli. Sprawdź, czy nie ma ustanowionej służebności oraz, czy uregulowane są ewentualne sprawy spadkowe. 
  • Jeśli na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, w księdze wieczystej będzie o tym informacja. Dowiesz się, jak wysokie było zadłużenie oraz ustalisz ze sprzedającym, w jaki sposób będzie ono spłacone. To ważne, bo zabezpieczeniem długu jest nieruchomość. Jeśli poprzedni właściciel zaniedba spłatę, może się zdarzyć, że bank będzie chciał wyegzekwować należną mu kwotę, licytując Twoje nowe mieszkanie.
  • Sprawdź, czy sprzedający nie zalega z opłatami. Ponieważ to są dane wrażliwe, Tobie nikt takich informacji nie udzieli. Poproś więc o aktualne zaświadczenie z administracji albo o pokazanie opłaconych rachunków za ostatni okres. Nie zapomnij sprawdzić, czy zapłacony jest podatek od nieruchomości.
  • Sprawdź w urzędzie gminy, czy w mieszkaniu nie są zameldowane inne osoby

Najważniejsze formalności mamy za sobą.

Warto dowiedzieć się jeszcze jak wysokie są opłaty eksploatacyjne. Zerknij więc w rachunki.
Zapytaj właściciela nie tylko o stan techniczny samego mieszkania, ale również całego budynku. Zorientuj się, czy planowane są remonty, jaki jest zgromadzony fundusz remontowy i ile przypadnie na Twój udział. Dowiedz się, 
czy mieszkanie wchodzi w skład dużej, czy małej wspólnoty i w jaki sposób są podejmowane decyzje dotyczące np. remontu klatki schodowej, dachu. Spytaj, jak dawno były wymieniane instalacje elektryczna, wodna czy gazowa.
Nie zaszkodzi spytać o powód sprzedaży mieszkania oraz o sąsiadów.

Pozostaje jeszcze kwestia sporządzenia umowy przedwstępnej, ewentualnie uzyskania kredytu (zaświadczenia o dochodach, historia kredytowa, mnóstwo innych dokumentów), załatwienie formalności u notariusza, dokonanie zgłoszeń do urzędów, które tego wymagają, zawarcie umów z dostawcami mediów, znalezienie ekipy remontowej i firmy transportowej i możesz się wprowadzać.

Lista zadań zmieści się na jednej stronie papieru, ale wszyscy wiemy, że między każdym jej punktem, kryje się wiele czasu i nerwów. Z tym jednak trzeba się liczyć, gdy chcemy ominąć pośrednika nieruchomości.

A jakby to wyglądało ze wsparciem agenta?

  • Na bezpłatnym spotkaniu omówicie Twoje oczekiwania i potrzeby w odniesieniu do nieruchomości.
  • Agent przedstawi Ci tylko dopasowane oferty, nie tracisz więc czasu na przeglądanie setek ogłoszeń i żmudne poszukiwania.
  • Prezentowane oferty są już sprawdzone pod kątem formalno-prawnym, zyskujesz więc mnóstwo czasu i spokój, wiedząc, że niczego nie przegapisz
  • Możesz od razu umówić się na oglądanie wybranych mieszkań i zrobić to nawet jednego dnia. Oszczędzasz czas.
  • Jeśli nie znajdujesz nic dla siebie, agent ma interes w tym, żeby znaleźć dla Ciebie kolejne propozycje. Ty ponownie oszczędzasz czas.
  • Dobre biuro nieruchomości współpracuje z doradcą kredytowym, który pomaga załatwić wszelkie formalności. Oszczędzasz czas. Dużo czasu. 
  • Wsparcie specjalisty w zakresie obrotu nieruchomościami masz nie tylko przy formalnościach, ale również w razie, gdyby pojawiły się jakieś problemy do rozwiązania. Oszczędzasz czas i nerwy.
  • Dostajesz wytyczne odnośnie do dalszych formalności, które musisz załatwić jako nowy właściciel nieruchomości.

Wiesz już zatem jak kupić nieruchomość bez pośrednika i co zyskujesz, gdy jednak zdecydujesz się skorzystać z jego usług. Wybór należy do Ciebie. 

Jeśli masz czas i odwagę spróbować samodzielnie – oto obiecane podpowiedzi, jak znaleźć mieszkanie na sprzedaż bez pośredników:

  • Daj znać, że szukasz w mediach społecznościowych. Poproś znajomych o udostępnienie Twojej oferty, pytaj też w lokalnych grupach, na forach.
  • Wydrukuj albo ręcznie przygotuj plik ogłoszeń i wybierz się z nimi w okolicę, w której chcesz zamieszkać. Porozwieszaj je na tablicach ogłoszeń, na słupach, w sklepach
  • Zabaw się w detektywa. Przyjrzyj się, co widać za oknem w ogłoszeniach, które Ci się podobają i spróbuj zlokalizować nieruchomość, a potem spróbuj dotrzeć do sprzedającego i przekonać go do bezpośredniej transakcji.

sprzedaz mieszkania bez posrednika

Sprzedam mieszkanie bez pośredników

Wydawać by się mogło, że sprzedać jest łatwiej niż kupić, a jednak tak trudno znaleźć ogłoszenie “sprzedam bezpośrednio”. Dlaczego wyjaśniliśmy już wcześniej. Przyjrzyjmy się jednak, co nas czeka, jeśli to my, jako sprzedający, postanowimy zaoszczędzić na prowizji i ominąć pośrednika nieruchomości.

  • Ustalenie ceny. Nie powinna być ona ani zbyt wysoka, bo odstraszy klientów, ani zbyt niska, gdyż w połączeniu z chęcią uniknięcia udziału pośrednika, może wzbudzić podejrzenia i obawy. Skąd wiedzieć, jaka będzie właściwa cena nieruchomości? Najprościej byłoby wynająć rzeczoznawcę, który zrobi to profesjonalnie, ale przecież chcesz minimalizować koszty, prawda? Operat niestety kosztuje. Sprawdź więc jakie są ceny mieszkań w podobnym standardzie w okolicy, oceń obiektywnie stan techniczny Twojego lokalu i przeczytaj nasz poradnik >>> Jak wycenić nieruchomość.
  • Przygotuj dokumenty, o które będzie pytać kupujący – akt notarialny, aktualny wypis z księgi wieczystej, zaświadczenia ze spółdzielni czy administracji oraz przygotuj dokumenty potwierdzające uregulowanie opłat za media z ostatnich kilku miesięcy. To z jednej strony pokaże, że nie masz zaległości, z drugiej uwiarygodni wysokość kosztów utrzymania. Jeśli masz kredyt, który obciąża hipotekę – przygotuj dokument informujący o aktualnym saldzie zadłużenia.
  • Przygotuj mieszkanie do sprzedaży – pozbądź się zbędnych przedmiotów, pochowaj co się da do szafek, uporządkuj pokoje, kuchnię, łazienkę. Pochowaj rzeczy osobiste. 
  • Przygotuj ofertę. Zdjęcia to podstawa – zrób ładne, jasne zdjęcia eksponujące zalety mieszkania i zachęcające do odwiedzin potencjalnych kupujących. Jeśli nie czujesz się na siłach – poszukaj fotografa – to niestety koszt, ale od zdjęć naprawdę dużo zależy (zerknij poniżej). Umieść ogłoszenie na możliwie wielu portalach. Ich formularze podpowiedzą Ci, jakie informacje warto umieścić w opisie. Pamiętaj o wyróżnieniach, żeby ogłoszenie nie zniknęło w gąszczu innych ofert
  • Naładuj smartfon, jeśli bowiem powyższe kroki wykonasz poprawnie, to codziennie będziesz odbierać kilkanaście telefonów i odpisywać na maile i wiadomości. Większość z nich będzie od pośredników, a pozostałe w sprawie oglądania lokalu. Pilnuj więc kalendarza. Nasza rada – kup sobie kartę z numerem tylko do ogłoszenia. Telefon będzie dzwonił nawet po sprzedaży mieszkania – w internecie nic nie ginie.
  • Przygotuj siebie (i swoją rodzinę) na dezorganizację życia w związku z koniecznością prezentacji mieszkania potencjalnym chętnym, którzy będą dzwonić i przychodzić w różnych porach. Dbajcie zatem o porządek, nastawcie się na nieco mniej intymności i dyskomfort z powodu wizyt obcych ludzi, którzy chcą zajrzeć w każdy kąt.
  • Przećwicz zdolności negocjacyjne i asertywność – przydadzą się, gdy zainteresowani zaczną się targować.

Gdy wreszcie znajdzie się chętny do zakupu, pozostanie jeszcze sprawdzenie jego wypłacalności oraz sporządzenie i podpisanie umowy sprzedaży u notariusza.  Jeśli kupujący musi wziąć kredyt, warto sporządzić umowę przedwstępną i zabezpieczyć ją zadatkiem. Formalności kredytowe mogą potrwać i wcale nie muszą zakończyć się sukcesem, a Ty w tym czasie przecież nie będziesz pokazywać mieszkania innym chętnym. W razie jakby kupujący się wycofał, zadatek możesz zatrzymać.  Na koniec zostaną formalności urzędowe.

A jak wygląda sprzedaż nieruchomości z pośrednikiem?

  • Po pierwsze agent optymalnie wyceni Twoją nieruchomość. Możliwe, że tak wyeksponuje zalety Twojego lokalu, okolicy i całego budynku, że uzasadni to wyższą cenę ofertową. Masz więc szansę sprzedać mieszkanie drożej, niż Ci się wstępnie wydawało. Uczciwie też uprzedzi Cię, gdy Twoje oczekiwania będą zbyt wysokie. Z naszego doświadczenia wynika, że gdy oferta jest aktualna zbyt długo, to obniżenie ceny, zamiast zachęcać, wzbudza obawy, że coś z nieruchomością jest nie tak.
  • Agencja nieruchomości bierze na siebie przygotowanie Twojego mieszkania do prezentacji, profesjonalną sesję zdjęciową oraz umieszczenie oferty na wszystkich portalach ogłoszeniowych. To oszczędzi Ci naprawdę mnóstwo czasu i być może  kosztów.
    Różnica może być spora. Spójrz jak pokazał swoje wnętrze klient, a jak my. To jest to samo wnętrze!
    home staging, profesjonalna oferta posrednika nieruchomosci
  • Biura nieruchomości korzystają z zaawansowanego marketingu, więc szanse znalezienia kupca znacznie wzrastają, a czas na to potrzebny jest nieporównywalnie krótszy niż przy sprzedaży indywidualnej. Nie musisz wykupować więc reklam, które czasem są niezbędne. Otrzymujesz to w ramach usługi. Dzięki temu Twoja oferta będzie lepiej widoczna i dotrze do tych osób, które mogą być nią zainteresowane.
  • To agent będzie odbierał telefony od potencjalnych kupujących, bo Twój numer nie jest nigdzie publikowany. Możecie się umówić, kiedy możliwe jest oglądanie lokalu, więc nikt Was nie zaskoczy podczas obiadu lub kiedy w zlewie piętrzą się niepozmywane naczynia.
  • To pośrednik, znając oczywiście Twoje oczekiwania, będzie negocjował wysokość ceny i odpierał argumenty kupującego. Będzie mu łatwiej, bo nie wiążą go emocje.
  • Szansa na to, że trafisz na nieuczciwą osobę, przy wsparciu pośrednika, jest minimalna. Agencja korzysta z usług specjalistów od obrotu nieruchomościami, więc masz pewność, że kiedy znajdzie się chętny, będzie on zweryfikowany, wszelkie umowy zawarte na czas, a ustalone terminy dopilnowane.

Oczywiście to nie zawsze musi tak wyglądać. Może się zdarzyć, że gdy postanowisz sprzedać lub kupić mieszkanie na własną rękę, wszystko pójdzie gładko. Może się zdarzyć, że nawet przy wsparciu pośrednika sprawy mogą się skomplikować. Jednak to są wyjątki potwierdzające regułę.

Na koniec warto podkreślić, że tak naprawdę, korzystając z pomocy agencji, wcale nie ponosisz wyższych kosztów, niż robiąc to samodzielnie. Dzięki wsparciu specjalisty możesz sprzedać swoją nieruchomość za wyższą cenę, a do tego oszczędzasz dużo czasu i zyskujesz spokój.
Zamiast więc szukać sposobu jak ominąć pośrednika nieruchomości, jego prowizję potraktuj jako inwestycję, nie koszt. To na pewno się Tobie opłaci.

Ma to sens? Jeśli tak – zapraszamy!

Może to też Ci się spodoba

Jak z pasji zrobić biznes?

Tworzenie nowych rozwiązań, pchanie tematów do przodu, szukanie dróg rozwoju, budowanie relacji, wywoływanie i gaszenie pożarów – to mój świat. Jak z pasji do działania zrobiłem biznes? Od kiedy pamiętam, lubiłem rysować. Zawsze coś bazgrałem. Kreśliłem kształty. Ćwiczyłem kreskę. Przede wszystkim postaci, twarze, konstrukcje. Do krajobrazów jakoś nie miałem serca, chyba że tych ze świata […]

Szybka sprzedaż nieruchomości w praktyce – pobierz e-booka!

Zastanawiasz się, jak wygląda szybka sprzedaż nieruchomości? Co robią najskuteczniejsze biura, że tak sprawnie osiągają wyniki? Odpowiedź znajdziesz w nowej publikacji, przygotowanej przez Freedom Nieruchomości.

3 rzeczy, które musisz sprawdzić przed wybraniem działki pod budowę domu

Każdy, kto w końcu zdecyduje się na budowę wymarzonego domu, zaczyna odczuwać wielką euforię. Może się ona jednak szybko przerodzić w lęk i niepewność. Jak bowiem w pełni świadomie wybrać tę odpowiednią działkę, na której stanie dobytek naszego życia?

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.