Pewny wybór 25. Pozwolenie na budowę. Jak zdobyć PnB?

May 04, 2023 · Time 15 min. czytania

Podstawą formalną dla budowy domu jest pozwolenie na budowę. Bez niego nie powinno się rozpoczynać inwestycji, chyba że planujemy wybudować obiekt, dla którego wystarczające jest zgłoszenie prac budowlanych. Kto wydaje pozwolenie i do jakiej instytucji należy złożyć wniosek o uzyskanie takiego dokumentu?

Rozmawiamy o tym z Januszem Kuszpitem, dyrektorem oddziału Freedom Nieruchomości Mrągowo.

Z tej rozmowy dowiesz się m.in.:

  • Kto potrzebuje pozwolenia na budowę?
  • Na jakie inwestycje trzeba mieć taką zgodę? Czy np. budowa garażu także wymaga pozwolenia na budowę?
  • W jakich sytuacjach nie musimy mieć tego dokumentu?
  • Czy uzyskanie pozwolenia na budowę jest trudne?

Tego warto posłuchać! O co warto zapytać podczas oglądania nieruchomości?

Posłuchaj!

Janusz Kuszpit
Dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Mrągowo. Z wykształcenia inżynier budownictwa, przez ponad 10 lat związany był z administracją samorządową. Ceni sobie niezależność dlatego pod koniec roku 2017 postawił na zmiany, rozwój i własną działalność. Posiada dużą wiedzę z zakresu zarządzania i obrotu nieruchomościami. Jest osobą ambitną, bardzo pracowitą, kreatywną i otwartą na kontakty z ludźmi. Niebojący się wyzwań i nowych doświadczeń, wytrwale dąży do zamierzonego celu. Rzetelnie i odpowiedzialnie wywiązuje się z powierzonych mu zadań. Jego źródłem satysfakcji i motywacji jest zdobywanie nowych kwalifikacji, wiedzy, umiejętności i doświadczenia. Pozytywnie nastawiony do świata, chce być dla innych energią do działania i wsparciem w wykonaniu rzeczy niemożliwych.

Jak zdobyć pozwolenie na budowę?

Gdzie słuchać podcastów Freedom?

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj.

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!

Przyjemnego słuchania! A dla tych, którzy wolą czytać, przygotowaliśmy transkrypcję odcinka.

Witam Cię serdecznie!
Witam serdecznie, dzień dobry.

Januszu, zaczniemy od początku. Kto potrzebuje pozwolenia na budowę?
Tak naprawdę pozwolenie na budowę potrzebuje każda osoba, która chciałaby wybudować budynek lub jakiś obiekt. Natomiast jeżeli nie pozwolenie, to zamiennie jest to zgłoszenie robót budowlanych. A więc każda osoba, każdy podmiot, każda jednostka organizacyjna powinna uzyskać takie pozwolenie na budowę. Reguluje to oczywiście prawo budowlane i artykuł 29, który mówi o tym, jakie tak naprawdę obiekty wymagają pozwolenia na budowę, a jakie zgłoszenia robót budowlanych.

Przy tej okazji możemy od razu podpowiedzieć, jaka jest między nimi różnica, na co potrzebujemy pozwolenia, a na co wystarczy nam to zgłoszenie?
Jest to szereg wymienionych obiektów w tym artykule. Ciężko by teraz było tutaj wszystkie je tak naprawdę przytoczyć od początku do końca. Te na pewno wielkogabarytowe, kubaturowe wymagają pozwolenia na budowę. Tak to można określić, że duże wymagają mniejsze, wymagają troszeczkę mniej, czyli tego zgłoszenia robót budowlanych.

Na jakie inwestycje w takim razie trzeba mieć taką zgodę? Czy na przykład budowa garażu także wymaga pozwolenia na budowę? Czy ona właśnie będzie tym większym budynkiem?
No tak, to właśnie to, co wspomniałem. Prawo budowlane, artykuł 29 mówi o tym, jakie budynki wymagają, jakie nie. Natomiast, jeżeli mówimy już o samym garażu, budynki do 35 metrów powierzchni zabudowy nie wymagają pozwolenia na budowę, natomiast zamiennie wymagają zgłoszenia robót budowlanych.

W jakich sytuacjach nie musimy mieć takiego dokumentu?
Tak naprawdę musimy mieć albo zgłoszenie robót budowlanych, albo pozwolenie na budowę. Nie ma tak, że możemy sobie coś postawić, wybudować bez żadnego dokumentu.

Czyli na przykład nawet altanka na działce, albo jakaś drewutnia, to wszystko musi być udokumentowane?
Tak, to już są też tym uregulowane przepisy, bo na przykład każda zmiana przepisów prawa budowlanego niesie za sobą dobre i złe konsekwencje dla nas jako inwestorów. To, co chcemy wykonać, bo na przykład wykonanie wiaty gospodarczej, rekreacyjnej, tak to można nazwać, nie wymaga zgłoszenia robót budowlanych, ale trzeba spełnić określone warunki, począwszy od powierzchni działki, czy działka jest zabudowana jakimś budynkiem, czy też jest terenem takim typowo dziewiczym. Wiele się na to aspektów po prostu składa, ale nie ma tak, że nic nie potrzebujemy do wybudowania jakiegokolwiek obiektu.

Jakiś czas temu m.in. w sieci można było znaleźć informacje np. o tym, że powiedzmy dom do 70 metrów bez pozwolenia. Co to znaczy?
Tak, no w internecie jest wiele, wiele rzeczy, które tak naprawdę mówią o tym, co możemy, czego nie możemy, że do 35 metrów można, że do 70 metrów można budować dwukondygnacyjny itd., itd. Natomiast internet nie jest wykładnią prawa, nie jest wykładnią prawa, dlatego zawsze trzeba się dowiedzieć w urzędzie, na którym terenie też będziemy wznosili taki budynek, co tak naprawdę jest potrzebne, żeby to pozwolenie, czy to zgłoszenie skutecznie uzyskać.

To skoro padło słowo urząd, to od razu może powiedzmy, do którego urzędu powinniśmy z takimi rzeczami się zgłaszać?
W urzędach miast, starostwa powiatowe, w większych miastach, są to urzędy miasta, które bezpośrednio dane wydziały wydają takie pozwolenie na budowę, Wydział Architektury i Budownictwa, który tak naprawdę mówi o tym, że tam uzyskamy zgodę na pozwolenie na budowę. Czyli to zależy od tego jakby, do kogo należy ta ziemia, którą kupiliśmy? Znaczy teren, teren tak naprawdę, na którym znajduje się własność terenu tak naprawdę, który mamy na danym obszarze miasta lub gminy, tak?

Czy takie uzyskanie pozwolenia na budowę jest trudne?
Nie jest to łatwy proces, tak? Nie jest to na pewno łatwy proces, natomiast niesie za sobą szereg takich może niejasnych rzeczy, co na danej działce możemy postawić. Natomiast osoba, która już ma zaplanowaną budowę swojego wymarzonego domu, budynku lub jakiegoś obiektu, powinna się posilić wiedzą osoby uprawnionej, tak. Projektanta, jednostki projektowej, biura projektowego, żeby przeanalizować daną działkę, czy na danej działce możemy tak naprawdę wybudować dany budynek lub ten dom naszych marzeń. Ponieważ za tym idzie wiele uzgodnień, decyzji, obostrzeń lub chociażby nawet zbadanie gruntu, czy dany grunt nadaje się pod budowę danego budynku.

To może właśnie teraz trochę o tych formalnych czynnościach, które trzeba wypełnić. Jakie są wymogi, kiedy staramy się o takie pozwolenie?
Na pewno taką pierwszą rzeczą najlepiej jest, jak jesteśmy właścicielami danej działki. Natomiast nie jest to warunek konieczny, tak? Możemy także uzyskać zgodę właściciela działki na budowę takiego budynku. Natomiast jakie są warunki? Na pewno uzyskanie warunków zabudowy, czyli decyzji o warunkach zabudowy, chyba że na danym terenie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który mówi o tym, co na danym obszarze, na danej działce możemy wybudować i o jakich parametrach, czyli wielkość budynku, ilość kondygnacji, powierzchnia zabudowy danej działki, to takie właśnie rzeczy.

Jakie jeszcze informacje powinny się znaleźć w tym wniosku?
Nasz wniosek ogólnie jest podyktowany przepisami prawa budowlanego. Jest to gotowy tak naprawdę druk, który obowiązuje. W nim się znajduje przede wszystkim organ, do którego składamy wniosek, dane inwestora, rodzaj przedsięwzięcia, lokalizacja, numer działki, oczywiście załączniki, które są tam jeszcze wymienione, co tak naprawdę jest takim jednym z najważniejszych, jest oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością i oczywiście na takim wniosku data i podpis inwestora.

Jak długo trwa otrzymanie takiej decyzji?
Tak naprawdę względem przepisów jest to 65 dni. O tym mówią przepisy. Natomiast jest to też różnie, w zależności czy wniosek, który złożyliśmy posiada braki formalne, gdzie musimy je uzupełnić, to się jak gdyby przeciąga w czasie lub np. projekt budowlany jest niekompletny lub jest sporządzony niezgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania lub niezgodnie z parametrami decyzji o warunkach zabudowy. Wtedy się to nam troszeczkę przeciąga w czasie, ponieważ musimy to uzupełnić, otrzymujemy postanowienie na uzupełnienie i ten termin czasami 65 dni po prostu nie wystarcza. Jest to czasami dłużej. Natomiast jak to urząd jest do petenta bardzo pozytywnie nastawiony i nikomu nie zależy na tym, żeby ten wniosek jak najdłużej trzymać, rozpatrywać. Tylko zgodnie z przepisami, zgodnie z tym, co jest zaprojektowane, jeżeli jest to zaprojektowane dobrze i z tymi zapisami planu decyzji o warunkach zabudowy, to jak najbardziej osoba jak najszybciej otrzymuje takie pozwolenie na budowę.

Rozumiem, że bez tego pozwolenia nie możemy niczego zacząć, jakby nawet kopać dziur pod fundamenty.
Znaczy powiem tak, w świetle przepisów nie możemy, natomiast jak to mówią Polak potrafi. Polak potrafi i niejednokrotnie się zdarza tak, że ktoś zaczyna budowę swojego wymarzonego domu, obiektu, budynku bez żadnych dokumentów mówiąc sobie, no przecież to jest moja działka, to jest moja działka, czy ja mogę sobie zrobić tu wszystko. No nie, niestety nie. Regulują to przepisy i trzeba uzyskać takie pozwolenie na budowę, tak jak wspomnieliśmy zgłoszenie robót budowlanych, ponieważ no wykonanie takiego obiektu, rozpoczęcie takiego obiektu jest to tak zwana samowola budowlana, gdzie potem jest prowadzone postępowanie przez nadzór budowlany, czyli jak ja to nazywam tak zwaną policję budowlaną, gdzie nie potrzeba nam jest straty czasu, nie potrzeba straty nerwów, czasu no i oczywiście naszych pieniędzy.

Skoro o pieniądzach mowa, to czy takie pozwolenie jest płatne?
Pozwolenie na budowę jest płatne w przypadku, jeżeli jest to inny budynek niż niemieszkalny. O tym mówi, jakie są opłaty, mówi o tym załącznik do ustawy o opłacie skarbowej i na przykład przy obiektach usługowych jest to złotówka za metr kwadratowy powierzchni użytkowej danego budynku. Za budynek mieszkalny jednorodzinny, budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne jest zwolnione, są opłaty skarbowe.

Na jakie trudności można się natknąć podczas ubiegania się o takie pozwolenie na budowę?
Tak naprawdę uzyskanie warunków zabudowy, czy na danym terenie, na danej działce uzyskamy te warunki zabudowy lub na przykład jest niekorzystny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który będzie mówił o tym, że na danej działce nie postawimy danego obiektu, który nam się przykładowo zamarzy. A więc wszelkie ewentualne uzgodnienia, pozwolenia, ponieważ jeżeli jest to w obszarze chronionego krajobrazu, gdzie musimy uzyskać decyzję Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska lub jeżeli będziemy budowali budynek w obszarze strefy zabytków, też potrzebujemy pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a więc jest dużo takich jeszcze pobocznych decyzji, które musimy uzyskać. Tak samo wszelkie uzgodnienia lub na przykład skuteczne zgłoszenie dowód polskich, jeżeli przykładowo do budynku mieszkalnego zaprojektowaliśmy przydomową oczyszczalnię ścieków. Na początku musimy do nich zgłosić właśnie takie wykonanie przydomowej oczyszczalni ścieków, to zgłoszenie musi być skuteczne i jest to jeden z czynników i tak naprawdę załączników do wniosku o pozwolenie na budowę.

Trochę tego jest, żeby takie pozwolenie otrzymać, a co jeśli otrzymamy odmowę i ten nasz wniosek zostanie odrzucony?
Tak naprawdę mówiąc odrzucony, to możemy to dać troszeczkę w cudzysłów, ponieważ odrzucony będzie wtedy, jeżeli będzie niekompletny, ponieważ urząd wzywa nas do uzupełnienia takiego wniosku i następnie jeżeli go nie uzupełnimy, to on pozostaje bez rozpatrzenia. Wtedy nie możemy się jak gdyby od niego odwołać, zaskarżyć, cokolwiek jakkolwiek, jedynie co możemy się odwołać od decyzji odmownej, którą otrzymaliśmy przykładowo, ponieważ projekt został źle sporządzony, zostaliśmy wezwani postanowieniem na uzupełnienie w danym określonym terminie i jeżeli tego nie uzupełnimy, to urząd wydaje nam decyzję odmowną na podstawie tego, że projekt został źle zrobiony, nie ma przykładowo uzgodnień, nie ma dodatkowych decyzji obwarowanych innymi przepisami, wtedy dostajemy decyzję odmowną, wtedy od tego możemy się tak naprawdę odwołać do wojewody.

Odwoływać można się w nieskończoność?
W nieskończoność, jest to jak gdyby organ pierwszej instancji, który mówi o tym, że możemy się do niego odwołać, potem są kolejne organy, gdzie możemy się odwoływać też od decyzji wojewody, ponieważ może uchylić tą decyzję i cofnąć do ponownego rozpatrzenia lub także podtrzymać tą decyzję w mocy organu pierwszej instancji, czyli Urzędu, przykładowo Starostwa Powiatowego i możemy wtedy odwoływać się jeszcze wyżej.

A to cofnijmy się w takim razie może o ten jeden etap, jeżeli Urząd najpierw wyda nam, czy nie wyda nam tego pozwolenia, odwołamy się, poprawimy to, co oni by chcieli, składamy ten wniosek, znowu dostajemy odmowę, bo znowu jest coś do poprawienia. Czy to może rzeczywiście tak trwać, czy raczej jak już raz nam odmówią i my poprawimy i znowu jest coś nie tak, no to już na tym się kończy i dopiero wtedy odwołujemy się do wojewody?
No tak to można nazwać, że jest to do skutku, dopóki otrzymamy tak naprawdę pozwolenie na budowę, bo każdemu zależy, inwestorowi zależy, urzędowi też zależy wydać te pozytywne, uważam, decyzje, niż bardziej negatywne, no chyba, że naprawdę naruszają bardzo mocno wszelkie przepisy.

Czy takie pozwolenie na budowę można przekazać nowemu właścicielowi, czy on się musi ubiegać o swoje, to znaczy np. jeżeli jesteśmy klientem, który kupuje działkę z zamysłem, że postawi tam dom, a poprzedni właściciel już takie pozwolenie na budowę domu tam ma, może nam je przekazać razem z własnością tej działki?
Tak, jak najbardziej, jest to możliwe, np. jeżeli nabyliśmy działkę i poprzedni właściciel miał takie pozwolenie na budowę, jest możliwość przepisania takiego pozwolenia na rzecz nowego inwestora i to jest też taka procedura, gdzie składamy wniosek o przepisanie pozwolenia na budowę na rzecz nowego inwestora i tak samo jest wydawana wtedy z urzędu decyzja o przeniesieniu pozwolenia.

To teraz jeszcze w ramach podsumowania, co jest najważniejsze, jeżeli chcemy się postarać o właśnie pozwolenie na budowę i w telegraficznym skrócie powiedzmy właśnie w jakich przede wszystkim sytuacjach nam takie pozwolenie na budowę jest potrzebne?
W każdej sytuacji trzeba zbadać, co będziemy stawiali, mamy już jakiś zamysł, mamy swoje marzenia, sprawdzamy na podstawie czego tą możemy postawić. Następnie zbadanie danej wymarzonej działki, polecam z osobą uprawnioną i doświadczoną.
Zbadanie gruntu pod względem geologii, bo to jest bardzo ważne, że może się okazać, że działka i teren może być fajny, każdy projekt budowlany tam pasuje, natomiast geologia ziemi nam nie pozwoli na to, żeby dany budynek tam stanął. Następnie dobre zaprojektowanie danego budynku zgodnie z przepisami, zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania, z zapisami czy też jeżeli nie mam planu to decyzji o warunkach zabudowy. Następnie po zaprojektowaniu tego już wymarzonego domu kompletnie i dobrze złożyć wniosek i czekać na jego pozytywne rozpatrzenie.

Czy agent nieruchomości może nam pomóc w tym procesie?
Oczywiście, jak najbardziej. Jeżeli posiada taką wiedzę, uważam, że powinien posiadać chociaż odrobinę tej wiedzy, ponieważ bardzo to też pomaga dla klienta w nawiązaniu relacji nawet chociażby z nim. Każda pomoc, nie tylko stricte sprzedaż, kupno jest ważna, ale także poboczne i inne rzeczy, które pomagają nam jako agentom w świetle klienta być tymi najlepszymi.

Mówił Janusz Kuszpit, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości w Mrągowie. Bardzo Ci dziękuję.
Bardzo dziękuję. Pozdrawiam.

Może to też Ci się spodoba

Jak napisać plan finansowy biura nieruchomości?

Nawet najlepsze chęci i motywacja mogą spalić na panewce, jeśli nie przygotujesz dobrego, a przede wszystkim realnego planu finansowego swojego projektu. Jak napisać plan finansowy biura nieruchomości? Za chwilę poznasz jego najważniejsze elementy. O starcie w biznesie nieruchomości, o danych, jakie należy wziąć pod uwagę oraz informacjach do zdobycia o rynku, na którym będziesz działać, […]

Mieszkania na sprzedaż w Olsztynie – aktualizowany przegląd inwestycji deweloperskich

Interesują Cię nowe mieszkania na sprzedaż w Olsztynie? Sprawdź, jakie inwestycje deweloperskie powinny Cię zainteresować. W połowie tekstu znajdziesz też specjalną mapę.

Ile kosztuje apartament i gdzie inwestować?

Nie trzeba być bacznym obserwatorem branży nieruchomości, aby zauważyć, że przy obecnym boomie na lokowanie oszczędności w tym sektorze rynku definicje poszczególnych rodzajów nieruchomości rozszerzają się, wprowadzając w błąd potencjalnego nabywcę. Przykład? Powstające od podstaw imitacje loftów, zwane soft loftami, o których pisałam w zeszłym tygodniu. Dziś zastanowimy się, czy każde ładne, nowocześnie urządzone mieszkanie […]

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.