Prawo pierwokupu nieruchomości - co trzeba wiedzieć?

sty 22, 2019 · Time 8 min. czytania

Znajomość przepisów, dotyczących prawa pierwokupu nieruchomości, jest wymagana przy sprzedaży mieszkań. Może to dziwić niektórych klientów i spowodować niemałe zamieszanie w trakcie sprzedaży. Dziś skupimy się na Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa, który przejął obowiązki Agencji Nieruchomości Rolnej. Urząd ten ma prawo pierwokupu nieruchomości gruntowej zarówno niezabudowanej, jak i zabudowanej.

W dobie zmieniających się przepisów coraz częściej nasi klienci zwracają się do nas z prośbą o pomoc w sprzedaży gruntów i domów w Lublinie oraz okolicznych gminach.

W ostatnich dwóch latach na pierwszy plan w zakresie trudności proceduralnych w sprzedaży takich nieruchomości wysuwają się procesy związane z prawem pierwokupu.

Na czym polega prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub czynności prawnej. Dotyczy zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości (prawa własności i użytkowania wieczystego). Prawo pierwokupu jest prawem określonej osoby do pierwszeństwa w zakupie danej rzeczy na wypadek, gdyby jej właściciel zamierzał sprzedać tę rzecz osobie trzeciej.

Upoważnia do kupna określonej rzeczy jedynie wtedy, kiedy jej właściciel będzie sprzedawał tę rzecz. Natomiast nie można go zrealizować w innych przypadkach zbywania rzeczy przez właściciela, np. przy darowiźnie.

Znajomość przepisów, dotyczących prawa pierwokupu, jest wymagana także przy sprzedaży mieszkań, co może dziwić niektórych klientów i spowodować niemałe zamieszanie w trakcie sprzedaży.

Plan rewitalizacji a prawo pierwokupu nieruchomości

Jednostki samorządu terytorialnego mają prawo pierwokupu, np. mieszkania w bloku, jeśli informacja o tym zawarta jest w tzw. planie rewitalizacji.

Takie plany już wprowadziły na Lubelszczyźnie m.in. Biała Podlaska i Lubartów, a docelowo mają być nimi objęte wszystkie tereny, które wymagają rewitalizacji w ocenie administracji publicznej.

Dziś skupimy się na Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa, który przejął obowiązki Agencji Nieruchomości Rolnej. Urząd ten ma prawo pierwokupu nieruchomości gruntowej zarówno niezabudowanej, jak i zabudowanej, jeżeli nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym z gminy, w której sprzedawana jest nieruchomość lub z gminy ościennej.

Jak wygląda proces pierwokupu nieruchomości gruntowej?

Ustawa reguluje w tym zakresie jaki grunt – nawet zabudowany domem – ma pierwszeństwo w zakupie przez KOWR. Chodzi tu o grunty, które:

  • w planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod działalność rolniczą,
  • mają powierzchnię większą bądź równą 30 arom.

Jeżeli sprzedajecie nieruchomość, która jest działką gruntu równą lub większą niż 30 arów, przede wszystkim udajcie się do Urzędu Gminy lub Urzędu Miasta, który wystawi zaświadczenia w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego. To z tego dokumentu dowiecie się czy wasza nieruchomość podlega prawu pierwokupu.

Nabycie nieruchomości rolnej – wniosek i załączniki KOWR

W praktyce wygląda to tak, że jeżeli strony przyszłej transakcji porozumiały się co do warunków sprzedaży, powinny wspólnie przygotować się do tego procesu. Potrzebny jest wniosek i załączniki o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej, które powinny być złożone w oryginale w oddziale terenowym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Należy przygotować się na nawet kilkumiesięczny proces. Po pierwsze, należy zebrać dokumenty do wniosku, część załączników powinien przygotować zbywca, ale także od nabywcy wymagane są dodatkowe zaświadczenia. Samo procedowanie wniosku trwa od 1 do nawet 3 miesięcy.

Należy też pamiętać o czasie na uprawomocnienie się decyzji, który trwa 14 dni od momentu odbioru zgody na zbycie przez ostatniego z zainteresowanych. Warto sprawdzać skrzynkę pocztową systematycznie.

Dopiero po uzyskaniu prawomocnej zgody na zbycie lub nabycie – w zależności, która ze stron transakcji będzie składać wniosek – można udać się do notariusza.

Aktualny wzór wniosku do KOWR

Przepisy ustawy nie nakładają obowiązku posługiwania się sformalizowanym drukiem czy ściśle określonym wzorem wniosku. Jednak dla ułatwienia wzór wniosku wraz z listą załączników można uzyskać na stronie KOWR lub bezpośrednio w oddziale.

Wzór i lista są aktualizowane co kilka miesięcy, ponieważ cyklicznie zmieniają się w tym zakresie przepisy i wytyczne. Zaskoczyć może jeden z załączników, który należy przedłożyć do wniosku.

Chodzi o rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej przez nabywcę. Taką rękojmię można uzyskać poprzez opinię z Lubelskiej Izby Rolniczej, która wydaje ją na podstawie oświadczenia zbywcy, który ma zobowiązać się do prowadzenia takiej działalności przez 10 lat.

W praktyce oznacza to, że nabywca może mieć w przyszłości trudności ze zbyciem takiej nieruchomości, na co nie każdy z kupujących chce się zgodzić.

Dlatego tak ważna jest znajomość przepisów w tym zakresie już w momencie podjęcia decyzji o sprzedaży swojej nieruchomości. W innym przypadku może to doprowadzić do sytuacji, w której kupujący mogą chcieć na nowo negocjować warunki transakcji lub wręcz zmienią zdanie i nie przystąpią do transakcji.

Jak biuro nieruchomości pomaga przy pierwokupie?

Nasi klienci uzyskują pomoc przy sprzedaży nieruchomości, po pierwsze, w trakcie negocjacji warunków transakcji, bo dla wielu klientów nie tylko cena, ale często termin przystąpienia do transakcji i przekazania nieruchomości mają ogromne znaczenie.

Dzieje się tak w sytuacji, kiedy sprzedając dom – zbywca musi mieć czas na znalezienie i przeprowadzkę do innej nieruchomości. Z kolei kupując wymarzony dom, często klienci muszą sprzedać stare mieszkanie i w takiej sytuacji potrzebna jest także pomoc pośrednika.

Bardzo często klienci zwracają się do nas z prośbą o pomoc w takiej łączonej transakcji. Biorąc pod uwagę fakt, że sprzedajemy 95% nieruchomości przygotowanych przez nasze biuro, kupujący minimalizują ryzyko utraty zadatku, a sprzedający mają domniemanie graniczące z pewnością, że dom zostanie sprzedany na dogodnych warunkach.

Pomagamy także w procedowaniu wniosku do KOWR. Dzięki temu proces jest szybszy, a zaangażowanie stron minimalne – często sprowadza się jedynie do podpisania wniosku.

Wyjątki w przepisach dotyczących pierwokupu nieruchomości

Od przepisów dotyczących prawa pierwokupu istnieją wyjątki. W tej sprawie warto udać się do biura nieruchomości, które na co dzień zajmuje się pomocą w sprzedaży nieruchomości gruntowych.

Dodatkowo, należy zwrócić uwagę, że istnieje porozumienie Krajowej Rady Notarialnej z Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa. Zadaniem porozumienia jest ujednolicenie i usystematyzowanie definicji zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, na podstawie której wydawane są decyzje w sprawie pierwokupu przez KOWR.

Niestety, jest to porozumienie, które nie jest w żadnym wypadku przepisem powszechnie obowiązującego prawa. W praktyce poszczególne oddziały KOWR mogą interpretować zapisy ustawy w sposób odmienny od pozostałych ośrodków i porozumienia z Krajową Radą Notarialną.

Od 1 stycznia 2019 roku wprowadzono kolejne zmiany dotyczące uzyskania zgody KOWR na sprzedaż nieruchomości gruntowych. Wiążą się one z uzyskaniem rękojmi do prowadzenia działalności rolnej.

Bądź na bieżąco z przepisami, żeby transakcja doszła do skutku i była udana dla obu stron. 

Może to też Ci się spodoba

Jak nie zmarnować potencjału nieruchomości? 4 grzechy główne

Pewnego dnia, przeglądając oferty właścicieli, których mógłbym uratować przed ciężarem niesprzedających się nieruchomości, natknąłem się na lokal położony w samym centrum Knurowa. Zanim sprawdziłem jak długo się “sprzedaje” i na chwilę przed tym jak postanowiłem go w końcu sprzedać, już wiedziałem, że popełniono cztery grzechy główne… Jak nie zmarnować potencjału nieruchomości?

Sprzedaż mieszkania w 2019 – co warto wiedzieć?

Jak sprzedać mieszkanie? Szybko, bezpiecznie i z zyskiem. Potrzebujesz instrukcji krok po kroku? Świetnie trafiłeś! W tym artykule piszemy w punktach, jakich formalności dopilnować i co sprawdzić przed złożeniem podpisu na umowie sprzedaży mieszkania. Poznasz podstawy marketingu i dowiesz się, jak przygotować mieszkanie do prezentacji klientom. Z czym wiąże się samodzielna sprzedaż mieszkania i dlaczego […]

Obowiązek meldunkowy – wszystko, co musisz wiedzieć

Ostatnimi czasy coraz częściej spotykam się z opiniami klientów, że obowiązek meldunkowy został zniesiony. Nie jest to jednak prawda, dlatego postanowiłem przybliżyć tę kwestię w poniższym artykule. Obowiązek meldunkowy wywodzi się z okresu PRL-u. Pełnił rolę ewidencyjną, zgodnie z ustawą z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Dla urzędów i […]

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.