Umowa użyczenia mieszkania

Sep 30, 2019 · Time 7 min. czytania

Użyczeniem nazywamy zgodę na nieodpłatne użytkowanie lokalu przez wskazaną osobę i ustalony w umowie czas. To odróżnia użyczenie od umowy najmu, który z zasady jest odpłatny oraz od darowizny, która przenosi prawo własności na stałe.

Czego dowiesz się z artykułu:

  • Kto i kiedy może zawrzeć umowę użyczenia mieszkania.
  • W jakiej formie zawiera się umowę użyczenia lokalu.
  • Jakie są obowiązku biorącego w użytkowanie.
  • Jak wyglądają kwestie podatkowe przy umowie użyczenia.
  • Jak wypowiedzieć umowę użyczenia lokalu.

Umowa użyczenia lokalu

Umowę użyczenia można zawrzeć w dowolnej formie. Najczęściej umowę taką zawierają między sobą członkowie rodziny i przeważnie umowa użyczenia ojciec – syn, siostra – brat, czy nawet pomiędzy członkami dalszej rodziny, jest zawierana w formie ustnej. Możliwe jest też użyczenie mieszkania osobie obcej, a nawet firmie. Wówczas warto sporządzić ją na piśmie.

Niezależnie od formy umowy, trzeba w niej wskazać:

  • strony umowy – użyczającego i biorącego w użytkowanie,
  • przedmiot umowy – czyli adres lokalu, metraż, liczbę pomieszczeń, stan techniczny, 
  • czas trwania umowy,
  • obowiązki użyczającego,
  • podpisy stron, jeśli umowa jest w formie pisemnej.

Przedmiotem umowy może być cały lokal, ale może być również jego część. 

Czas trwania umowy może być określony i może to być umowa użyczenia lokalu krótka np. na 3 miesiące lub do czasu spełnienia jakiegoś warunku.
Najczęściej zawiera się umowę użyczenia lokalu na czas nieokreślony. Czyli do odwołania.
Warto od razu ustalić sposób jej wypowiedzenia.

Prawa i obowiązki biorącego w użytkowanie

Biorący ma prawo do nieodpłatnego użytkowania otrzymanej rzeczy (mieszkania, lokalu lub jego części). Nie może bez zgody użyczającego, użyczać lokalu osobom trzecim. W przypadku gdy na jaw wyjdą wady, o których nie wspomniał użyczający, może oczekiwać ich naprawy.

Jeśli chodzi o obowiązki, biorący powinien korzystać z mieszkania zgodnie z przeznaczeniem i zawartą umową, ponosić koszty utrzymania lokalu i dbać o niego w trakcie trwania umowy. Po jej zakończeniu zwrócić lokal w stanie niepogorszonym.

Umowa użyczenia mieszkania – podatki

Jeśli umowę użyczenia zawierają członkowie rodziny jako osoby prywatne, na żadnej ze stron nie powstaje obowiązek podatkowy. Jeśli w mieszkaniu, czy innym lokalu prowadzona jest działalność gospodarcza, sprawa się nieco komplikuje.

Pierwsze pytania jakie się pojawia, to czy umowę użyczenia trzeba gdzieś zgłaszać.
Nie trzeba.
Trzeba być jednak przygotowanym na to, że odpowiednie organy (Urząd Skarbowy) mogą zażądać jej okazania przy kwestiach spornych. Także wtedy, gdy jest to umowa użyczenia części lokalu na działalność gospodarczą członkowi rodziny.  Wzór takiej umowy nie jest określony. Jeśli miała formę ustną, można spisać oświadczenie.

Jeśli użyczający mieszkanie, prowadzi działalność gospodarczą, nie powstaje na nim obowiązek podatkowy, gdyż nie osiąga przychodu z tytułu użyczenia.
Nie może jednak wówczas zaliczać w koszty uzyskania przychodu opłat za prąd, wodę o itp.  jeśli to biorący je ponosi.

Po stronie biorącego natomiast, umowa użyczenia lokalu na prowadzenie działalności gospodarczej powoduje powstanie przychodu, w kwocie równej wartości czynszowej użytkowanego lokalu. Należy od niego odprowadzić podatek dochodowy. 

Wyjątkiem jest  sytuacja, gdy umowa użyczenia zawierana jest pomiędzy członkami rodziny (I i II grupa podatkowa). W takiej sytuacji żadna ze stron nie musi płacić podatku dochodowego.

Biorący może zaliczyć koszty utrzymania lokalu do kosztów uzyskania przychodu. Musi jednak mieć dowód ich poniesienia, czyli konieczne jest ich refakturowanie przez użyczającego.

Użyczenie nieruchomości, a VAT

Jeśli użyczający jest podatnikiem VAT, a w odniesieniu do użyczonego lokalu korzystał wcześniej z odliczeń z tego tytułu, użyczenie traktuje się jest jako nieodpłatne świadczenie usług. Należy odprowadzić od tego VAT. 

Nie dotyczy to sytuacji, gdy użyczenie związane jest z działalnością użyczającego,  np. kiedy córka, prowadzi własną działalność i świadczy usługi na rzecz firmy ojca, w użyczonym przez niego lokalu. 

VAT należy odprowadzać również wówczas, gdy majątek firmy jest użyczany bezpłatnie na cele inne, niż prowadzona działalność gospodarcza. są nimi także cele osobiste użyczającego, dla jego pracowników i byłych pracowników. Jeśli właściciel firmy zgodzi się, aby jego pracownik nieodpłatnie zamieszkał na 3 miesiące w jednym z pomieszczeń biurowych, to należy odprowadzić od tego VAT. Podobnie jeśli samochodem firmowym będzie chciał pojechać na wakacje, za ten okres odliczenie VAT nie przysługuje.

Wypowiedzenie umowy użyczenia

W przypadku ustalenia w umowie czasu jej obowiązywania, sprawa jest prosta. Upływa termin – umowa się kończy. W przypadku umowy użyczenia na czas nieokreślony wygasa ona, kiedy biorący uczynił użytek określony w umowie. Przykład:  rodzice użyczyli dziecku mieszkania na czas studiów, a ono te studia ukończyło lub, kiedy jedna ze stron wypowie tę umowę.

Jeśli w umowie nie ustalono sposobu wypowiedzenia, najczęściej stosuje się ustawowe terminy wypowiedzenia. 

Umowa użyczenia może zostać wypowiedziana natychmiast, gdy biorący użytkuje lokal w sposób niezgodny z umową.  Również w sytuacji, gdy lokal stanie się potrzebny użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w momencie zawierania umowy, ma on prawo do natychmiastowego jego zwrotu.

Biorący ma obowiązek zwrócić po upływie umowy lokal w stanie niepogorszonym. Oznacza to, że nie powinno być w nim uszkodzeń powstałych z winy biorącego lub użytkowania mieszkania w sposób niezgodny z umową. Dopuszczalne jest naturalne zużycie.

Ps. Nie życzymy takich sytuacji, ale w razie potrzeby, mamy też poradnik jak się pozbyć uciążliwego najemcy.

Może to też Ci się spodoba

Czy Freedom Nieruchomości prowadzi szkolenia dla franczyzobiorców?

Czy Freedom Nieruchomości prowadzi szkolenia dla franczyzobiorców?

Pewny wybór 06: Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie?

Gościem Agnieszki Wiśniewskiej w dzisiejszym odcinku podcastu jest Marta Szczepkowska-Sadoch - Dyrektor ds. Prawnych i Administracji we Freedom.

Prawie 15 000 mieszkań w Polsce wykupionych przez cudzoziemców w 2022 roku. Przegląd prasy 24.04.2023

W 2022 r. cudzoziemcy kupili w Polsce prawie 14,4 tys. mieszkań. To o 35 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak wpływa na to rynek nieruchomości? I na czym polega zmiana na rynku najmu? Należy też pamiętać, że już od piątku będą obowiązywać zmienione przepisy o świadectwach charakterystyki energetycznej. Przeczytaj nasz nowy przegląd prasy i bądź […]

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.