Za co odpowiada agent nieruchomości?

paź 05, 2022 · Time 7 min. czytania

Kto choć raz miał styczność z pośrednikiem nieruchomości, będzie miał swoją odpowiedź na  pytanie: kim jest agent nieruchomości. Dla sprzedającego to osoba, która ma znaleźć kogoś, kto zapłaci za jego mieszkanie jak najwięcej. Dla kupującego – człowiek, który zorganizuje wszystkie dokumenty potrzebne do zakupu, zapewni bezpieczeństwo transakcji, a w razie, gdy coś pójdzie nie tak, będzie można obarczyć go winą. Dla Facebookowych ekspertów może być tylko cwaniakiem i naciągaczem. O tym jak jest naprawdę, opowie autor tego artykułu Dariusz Czajka.

Czym zajmuje się agent nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości to proces. Dla przeciętnego Kowalskiego może sprowadzać się do zrobienia kliku zdjęć, napisania krótkiego opisu i wrzucenia oferty na jeden z popularnych portali internetowych. Sprzedający robi też „wycenę”, porównując swoje mieszkanie z mieszkaniami sąsiadów. To zazwyczaj utwierdza go w przekonaniu, że jego jest bardziej atrakcyjne od tych w okolicy, więc na pewno sprzeda się drożej. Model ten niewiele różni się od loterii, która czasem przynosi pozytywny efekt, ale w praktyce w żadnym stopniu nie przybliża właścicieli do sprzedaży nieruchomości. 

Dobry agent zajmuje się procesem sprzedaży nieruchomości kompleksowo.

Krok 1. Wycena nieruchomości

Pierwszym etapem jest najczęściej profesjonalna wycena nieruchomości. My mamy do dyspozycji szereg instrumentów ułatwiających to zadanie np. programy, które w krótką chwilę są wstanie porównać dane kilkuset zrealizowanych transakcji. Co ważne, zawsze bazujemy na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Dzięki temu wiemy, że w ostatnim kwartale na rynku warszawskim ceny nieruchomości na aktach notarialnych były średnio o 15% niższe od tych podanych na portalach sprzedażowych. Odpowiednie programy czy raporty NBP bardzo pomagają, ale nic nie zastąpi doświadczenia, które zdobywamy z każdą przeprowadzoną transakcją.

Krok 2 – sprawdzamy stan prawny nieruchomości

Zanim dojdzie do pierwszej prezentacji, pośrednik zawsze sprawdza stan prawny nieruchomości. Zaczyna od zapoznania się z aktem notarialnym, czyli podstawą jej nabycia oraz od sprawdzenia księgi wieczystej. Z pewnością nie jest to najbardziej ekscytujący moment, za to na pewno jeden z ważniejszych. W samych księgach wieczystych często znajduje się wiele błędów, których sprzedający nie są świadomi przez całe lata –  od literówek w nazwisku, po metraż nieruchomości wynoszący… 0 m². Na szczęście większość nieścisłości można wyprostować podczas trwania procesu sprzedaży i uniknąć problemów przy transakcji.

Krok 3. Przygotowanie oferty

Ważnym elementem skuteczności agenta jest odpowiednie zaprezentowanie nieruchomości potencjalnym zainteresowanym.

Dobry pośrednik zawsze współpracuje z profesjonalnym fotografem oraz osobą zajmującą się aranżacją wnętrza do sesji (home staging). Dzięki temu ogłoszenie już na pierwszy rzut oka przykuwa uwagę na portalach i zachęca oglądających do kliknięcia. Opis, który w niej znajdą, również ma znaczenie. Poza podstawowymi informacjami musi więc zawierać kluczowe informacje i zachęcać do obejrzenia nieruchomości na żywo. 

Zanim oferta trafi do sieci, powinna więc być odpowiednio sprofilowana pod klienta, którego chcemy zainteresować. Każde mieszkanie ma przecież swoje indywidualne cechy. Często coś, co dla jednych jest wadą, dla innych nie będzie miało znaczenia, a może wręcz okazać się zaletą.
Oferta mieszkania, które doskonale sprawdzi się jako inwestycja, powinna różnić się od tej, którą sprzedajemy jako „idealne dla rodziny”. Nawet jeśli to jest to samo mieszkanie.

Opisane działania szybko owocują spotkaniami z osobami zainteresowanymi zakupem nieruchomości. To kolejny ważny element całego procesu.

Krok 4. Prezentacja nieruchomości

Pośrednik podczas prezentacji potrafi uwydatnić wszystkie zalety nieruchomości i rozwiać ewentualne wątpliwości zainteresowanych.

Czas prezentacji to również czas wolny dla właścicieli, którzy nie muszą słuchać ewentualnych uwag kupujących, często mających na celu wynegocjowanie jak najniższej ceny. W dobrze zaprezentowanej nieruchomości z pewnością zakocha się młoda rodzina, a inwestor będzie chciał ulokować swój kapitał. 

Zanim jednak dojdzie do finalizacji transakcji trzeba ustalić ostateczną cenę, za jaką nieruchomość zmieni właściciela.

Krok 5. Negocjacje ceny

Negocjacje to kolejny z etapów, który bierze na siebie pośrednik. Dobrze przeprowadzone są w stanie zaoszczędzić sporo nerwów stronie sprzedającej, a często też pozytywnie zaskoczyć finalną ceną. Tym co odróżnia profesjonalistę od właściciela jest na pewno przysłowiowa „zimna głowa” – pośrednik nie jest emocjonalnie związany z nieruchomością, przez co uwagi kupującego, często kąśliwe, odbiera zdecydowanie mniej emocjonalnie i traktuje jako swoistą grę negocjacyjną. Negocjacje wygrywa ten, kto zachowa spokój i nie ulegnie presji.

Krok 6. Finalizacja transakcji

Dobra cena, która zadowala obie strony to jeszcze nie koniec pracy agenta. Pozostało dopasowanie grafików stron i umówienie spotkania w kancelarii notarialnej. Przed podpisaniem aktu, umowa końcowa jest sprawdzona przez prawnika, który współpracuje z pośrednikiem. Do samego końca dbamy o to, żeby jak najlepiej zabezpieczyć interes klienta. 

Krok 7. Przekazanie nieruchomości

Teoretycznie podpisanie aktu zamyka sprawę. My jednak idziemy z klientem dalej. Ostatnim etapem jest przygotowanie nieruchomości dla nabywcy. Wraz z przekazaniem kluczy strony wypełniają protokoły zdawczo-odbiorcze dla dostawców mediów oraz te, które trzeba przekazać do zarządcy budynku. Wtedy też należy dopilnować, czy wszystkie dodatkowe ustalenia miedzy stronami zostały spełnione. Może to być na przykład pozostawienie niektórych mebli czy opróżnienie piwnicy. 

To wszystko składa się na proces sprzedaży. Oczywiście każda transakcja jest inna i często wymaga od nas dodatkowych działań. Zawodowiec w branży nieruchomości jest w stanie z łatwością sprzedać trzy czy cztery nieruchomości w ciągu miesiąca. To więcej niż statystyczny Polak przez całe życie. 

Dobry agent nieruchomości, co to znaczy?

Ciężko jednoznacznie napisać kim jest dobry agent. Na pewno nie jest zawodowym fotografem, nie potrafi też sam zrobić profesjonalnej aranżacji wnętrz, raczej nie jest też absolwentem wydziału prawa czy policyjnym negocjatorem. Jednak z całą pewnością jest to ktoś, kto z każdą z wymienionych osób potrafi znaleźć wspólny język i połączyć wszystkie kropki w drodze do osiągnięcia celu.

 

Może to też Ci się spodoba

Podaż nieruchomości spada, a ceny nie. Co nas czeka? Przegląd prasy 11.07.2022

Podaż mieszkań rośnie, ceny nadal nie idą w dół Ceny mieszkań wciąż nie spadają Kolejna podwyżka czynszów Nadwyżka mieszkań deweloperskich Popyt, podaż i ceny mieszkań. Oto sytuacja na największych rynkach w Polsce. Forsal.pl, 06.07.2022 Z czerwcowych danych wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy sprzedali łącznie zaledwie 2,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem gorszym od […]

W jakich godzinach pracuje pośrednik?

W jakich godzinach pracuje pośrednik?

Franczyza nieruchomości a własne biuro – ile to kosztuje?

Zastanawiasz się nad prowadzeniem własnej agencji nieruchomości? Zobacz, na jakie koszty musisz się przygotować i co może dać Ci franczyza nieruchomości. Na końcu artykułu znajdziesz link do specjalnego materiału.

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.